A partir de ahora, llamar “temporal” a un alquiler no basta para que lo sea jurídicamente. La nueva normativa catalana pone el foco en el uso real de la vivienda, no en el nombre del contrato. Se cierran vías que venían utilizándose para esquivar los límites de renta en zonas tensionadas.
Desde el 1 de enero de 2026 está en vigor en Cataluña la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, publicada en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya el 31 de diciembre de 2025
No se trata de una reforma puntual ni de un simple ajuste técnico. La norma introduce un cambio de enfoque en cómo deben interpretarse y aplicarse determinadas figuras contractuales que, en los últimos años, habían adquirido un uso intensivo en el mercado inmobiliario, especialmente en zonas declaradas de mercado residencial tensionado.
La Ley 11/2025 actúa, principalmente, sobre tres grandes ámbitos:
- El arrendamiento de viviendas con carácter temporal.
- El alquiler de habitaciones.
- Las transmisiones de viviendas por grandes tenedores personas jurídicas, reforzando los derechos de tanteo y retracto de la Administración.
El hilo conductor de la norma es claro: evitar que determinadas fórmulas contractuales se utilicen para eludir los límites de renta, las garantías propias del arrendamiento de vivienda habitual o los mecanismos de intervención pública previstos para equilibrar el mercado. Para ello, el legislador catalán deja de fijarse tanto en la duración o en la denominación del contrato y pone el acento en el uso real de la vivienda y en la necesidad que satisface.
Además, la aplicación de la ley es inmediata, sin regímenes transitorios amplios, lo que obliga a revisar contratos, modelos habituales y operaciones en curso desde este mismo momento. Lo que antes podía considerarse una práctica habitual hoy puede generar consecuencias jurídicas relevantes.
El arrendamiento temporal ya no se define por el tiempo, sino por la finalidad
Uno de los cambios más relevantes de la Ley 11/2025 es la redefinición del concepto de arrendamiento temporal. A partir de ahora, se considera arrendamiento de vivienda permanente todo contrato destinado a satisfacer una necesidad de vivienda, con independencia de su duración.
Solo se admite la temporalidad cuando el contrato responde a causas concretas y tasadas: razones profesionales, laborales, de estudios, atención o asistencia médica, situaciones provisionales a la espera de la entrega de una vivienda o del regreso a la residencia habitual, u otros supuestos análogos.
Pero la ley no se queda en una declaración formal. Exige que:
- La finalidad del contrato conste expresamente,
- Dicha finalidad se acredite documentalmente, y
- La documentación se deposite junto con la fianza en el registro correspondiente.
Si cualquiera de estos elementos falla, el contrato se presume destinado a vivienda permanente.
- Atención. No acreditar correctamente la causa de temporalidad convierte el contrato, de forma automática, en un arrendamiento de vivienda permanente.
Los arrendamientos temporales pasan a regirse por las reglas del alquiler de vivienda
La consecuencia directa de esta nueva configuración es que muchos arrendamientos temporales quedan sometidos a las normas propias del arrendamiento de vivienda.
En concreto, les resultan aplicables las reglas relativas a:
- Determinación y actualización de la renta,
- Límites máximos de renta en zonas tensionadas,
- Fianza legal y garantías adicionales,
- Elevación de renta por mejoras,
- Asunción de gastos generales y servicios individuales.
Esto supone un cambio sustancial respecto de la práctica anterior, en la que el contrato temporal se utilizaba, en muchos casos, como un instrumento flexible para fijar rentas fuera de los márgenes legales.
- Atención. Un contrato temporal ya no permite, por sí solo, fijar una renta superior a la admitida para la vivienda habitual.
Zonas de mercado residencial tensionado: mismo límite, aunque el contrato sea temporal
En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado, la ley es especialmente clara: los arrendamientos temporales quedan sujetos a los mismos límites de contención de rentas que el resto de arrendamientos de vivienda.
Se cierra así una vía que venía utilizándose de forma recurrente para sortear los precios máximos. A partir de ahora, ni la duración limitada ni la calificación formal del contrato justifican una renta superior.
La única excepción expresa son los contratos con finalidad exclusivamente recreativa, vacacional o de ocio, que quedan fuera de este régimen, siempre que dicha finalidad conste de forma clara, se acredite documentalmente y se haga constar el lugar de residencia habitual del arrendatario.
Si no se acredita de forma sólida la finalidad vacacional, el contrato se somete al régimen general de vivienda.
Prórrogas y renovaciones
La Ley 11/2025 presta especial atención a las prórrogas y renovaciones de los contratos temporales, donde se concentran muchos de los riesgos prácticos.
En particular:
- Si un contrato temporal se prorroga sin volver a acreditar la causa de temporalidad y la residencia habitual del arrendatario en otro lugar, el arrendamiento pasa a regirse por la normativa de vivienda permanente, incluida la duración mínima legal.
- Si finaliza el contrato y se firma uno nuevo con el mismo arrendatario y sobre la misma vivienda, el nuevo contrato queda sometido al régimen de vivienda permanente, salvo que se justifique que persisten las circunstancias que motivaron la temporalidad inicial.
Una prórroga mal documentada puede transformar un contrato temporal en indefinido por mandato legal.
El alquiler de habitaciones ya no permite fragmentar el precio
Otra de las novedades relevantes es la regulación expresa del arrendamiento de habitaciones. La ley define esta figura como el contrato por el que se cede el uso exclusivo de una habitación y el derecho a utilizar zonas comunes de la vivienda, a cambio de un precio.
Más allá de la definición, la norma introduce un límite claro en zonas tensionadas: la suma de las rentas de todas las habitaciones no puede superar la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.
Además, deben respetarse los estándares de superficie por persona y los umbrales máximos de ocupación fijados en la cédula de habitabilidad.
Dividir una vivienda en habitaciones no permite superar el precio máximo legal del alquiler.
Grandes tenedores y transmisiones: más control y más obligaciones
En el ámbito de las transmisiones, la Ley 11/2025 mantiene y refuerza el derecho de tanteo y retracto de la Administración autonómica en las transmisiones de viviendas situadas en zonas tensionadas y propiedad de grandes tenedores personas jurídicas.
Se introducen, no obstante, algunas excepciones relevantes:
- Transmisiones de viviendas de nueva construcción o gran rehabilitación realizadas dentro del año siguiente a la obtención de la cédula de habitabilidad,
- Primeras transmisiones de obra nueva entre sociedades del mismo grupo con actividad inmobiliaria similar.
Mientras no entre en vigor la normativa que regule el Registro de Grandes Tenedores, las personas jurídicas que transmitan viviendas deberán declarar si tienen o no dicha condición. Si manifiestan que no son grandes tenedores, deberán aportar certificación registral acreditativa del número de viviendas de su propiedad en el momento de la venta.
Una transmisión sin la declaración y certificación adecuadas puede activar derechos de tanteo o retracto de forma automática.
La Ley 11/2025 supone un endurecimiento real del marco jurídico del alquiler y de las transmisiones de vivienda en Cataluña. El legislador desplaza el foco desde la forma del contrato hacia su finalidad efectiva y limita de manera expresa prácticas que habían ganado terreno en los últimos años.
Para propietarios, arrendadores, inversores y operadores inmobiliarios, el mensaje es claro: es imprescindible revisar contratos, renovaciones y operaciones en curso, porque lo que antes podía pasar inadvertido ahora tiene consecuencias jurídicas directas.
Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.
Un cordial saludo,
